ИПОТЕКА: выход или ловушка?

Собственность

ИПОТЕКА: выход или ловушка?

Рубрику "Собственность" ведет Анна Тарасенкова - юрист, журналист, редактор, автор более 30 научно-популярных книг по экономике, праву, «домашним» финансам и другим смежным вопросам (опубликованы в библиотечке «Российской газеты»).

Вопрос насущный. Разумной альтернативы ипотеке как способу приобретения жилья на сегодняшний день, пожалуй, в России нет. 

Имеет смысл разобраться, особенно если Вы проживаете в уютном фамильном гнезде на пять семей или обеспечиваете безбедную жизнь владельцу снимаемой вами квартиры. 

Ипотека – это долгосрочный кредит, срок которого может достигать 50 лет. Деньги представляются гражданину для приобретения жилья. Возврат ипотеки обеспечивается, как правило, залогом приобретаемого жилья.

При этом заложенное жилье принадлежит заемщику. Он и его семья вправе жить в этой квартире, и пользоваться ею. Распоряжаться, кстати, тоже можно – с разрешения банка. С согласия банка квартиру можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду и т. д.

Без разрешения банка можно лишь завещать заложенную квартиру. В случае наследования ипотечной квартиры наследник должен нести все обязанности по договору об ипотеке, в том числе и долги. 

Размер кредита, выдаваемого банком, как правило, не превышает 70% от стоимости квартиры. То есть для того, чтобы иметь возможность выбрать программу или банк, надо накопить хотя бы 30% от предполагаемой стоимости объекта.

Вы можете рассчитывать на кредит, если величина ежемесячных Ваших выплат не будет превышать 30% от ежемесячного дохода вашей семьи. При этом учитывается прожиточный минимум региона (в Подмосковье - 6 978 руб.) и количество членов семьи.

Ипотечный кредит всегда дается только на приобретение жилья, поэтому, как правило, его ставка ниже, чем, например, у кредита потребительского.

Например, Сбербанк предлагает рублевый кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого (или уже имеющегося) жилья при первоначальном взносе от 10% от стоимости объекта под ставку минимум 9,5%.

«ВТБ24» анонсирует ставку от 8,9% в рублях, но надо отдавать себе отчет, что эта ставка будет применяться лишь при соблюдении целого ряда условий, а именно:

- квартира приобретается на вторичном рынке;

- первоначальный взнос должен составлять более 60% от стоимости квартиры;

- срок кредита - до 7 лет;

- обязательно страхуется риск утраты жизни и трудоспособности заемщика (если есть, то и поручителя), утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры, прекращения или ограничения права собственности на квартиру (в течение первых трех лет с даты государственной регистрации права собственности на предмет залога).

Максимальный срок кредита в «ВТБ24» составляет 50 лет.

«Банк Москвы» дает кредиты на квартиру, коттедж, таунхаус под ставку от 12,1% в рублях РФ при первоначальном взносе от 20% стоимости квартиры на срок от 3 до 30 лет.

В КБ «Возрождение» предлагают кредиты под 12,75%годовых в рублях (первоначальный взнос от 50%) или под 14,00% годовых (первоначальный взнос до 50%). Срок кредитования – от 1 года до 30 лет.

Банки неохотно дают кредиты на покупку строящегося жилья, если только сами не участвуют в процессе застройки. Например, Сбербанк предоставляет кредиты на приобретение жилья, которое строится на ул. Высоковольтной, вл. 3 (предполагаемый срок сдачи - II квартал 2013 г.) Для клиентов, получающих заработную плату на счет карты/вклада, открытый в Сбербанке, условия будут такими:

Причем до регистрации ипотеки процентная ставка будет увеличена на 1%. Либо другой вариант: если у Вас имеется иное жилое помещение, и Вы сможете заложить его, то до выдачи кредита или проведения сделки купли-продажи через сейфовые ячейки Сбербанка применяются ставки, указанные в таблице.

Ипотеку на покупку квартир в доме на ул. Школьнойпредлагает банк «Система». Правда, кредит выдается только в валюте (долларах или евро) и срок невелик – до 5 лет. Ставка в 10,5%годовых – при условии страхования жизни и страхования права собственности на предмет ипотеки. При отсутствии страховки процентная ставка вырастает на 3 пункта.

Как альтернатива – ипотека от «ВТБ24». При стандартном варианте и первоначальном взносе от 20% кредит может быть выдан на срок от 5 до 50 лет. Ставка в рублях от 8,5% до 13,65% плюс 1%, пока квартира не оформлена в собственность. Комиссия за выдачу кредита - от 25400 до 125400 руб., оценка производится за счет банка.

«Газпромбанк» предоставляет кредиты на срок до 30 лет на приобретение квартир в строящемся доме в мкр. Махалина, корпус 8.  

Следует обратить внимание на следующие условия. Потребуется поручительство2-х платежеспособных лиц ИЛИ страхование финансовых рынков на весь период строительства. Если квартира приобретается у частного лица, то потребуется личное присутствие продавца. В данном случае сделка по доверенности не пройдет.

Оценка стоимости будет осуществляться банком на основании стоимости квартиры, указанной в инвестиционном договоре.

На период строительства предлагается страховать финансовые риски и риск смерти заемщика (утраты трудоспособности). Разумеется, все это добровольно. Однако эта «добровольность» условна: при отказе от страхованияпроцентная ставка увеличивается еще на 1% от действующей.

Выскажу свое личное мнение: брать ипотеку под строящееся жилье стоит лишь от безысходности. Ситуация в нашей стране далека от стабильной, и малейшее колебание цен на те же строительные материалы может привести к тому, что кредит и обязательства по нему уже есть, а квартиры – нет…

Как проходит получение ипотечного кредита

Потенциальный заемщик подает в выбранный им банк кредитную заявку. Заявителя приглашают на собеседование, во время которого оценивают, сколько можно ему выдать и вернет ли он кредит вообще. При вынесении вердикта кредитный инспектор оценивает не только уровень доходов заемщика, но и наличие первоначального взноса. При вынесении решения рассчитывается сумма кредита, формулируются условия его выдачи (срок, процентная ставка, график и порядок погашения).

Далее происходит поиск и подбор квартиры, которая устроит и банк, и заемщика. Квартиру можно подобрать и до обращения в банк. При таком варианте «ипотечник» и хозяин квартиры должны подписать предварительный договор, в котором будет закреплено преимущественное право покупки квартиры по согласованной цене в оговоренный срок.

Жилье оценивается по рыночной стоимости. Оценщика, как правило, выбирает сам заемщик. В Дмитрове оценка двухкомнатной «вторичной» квартиры стоит около 8000 руб.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры между заемщиком и хозяином квартиры. Также кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Жилье страхуется. Как правило, банки предлагают страхование жизни заемщика, утраты трудоспособности и т. д. (на весь срок кредита). Это добровольно, но без такой страховки ставка, как правило, увеличивается.

Страхование объекта недвижимости от утраты и повреждения – обязательное условие получения ипотечного кредита. Если, например, дом, где находится ипотечная квартира, будет разрушен, не дай Бог, взрывом бытового газа, то страховая компания полностью выплатит владельцу закладной сумму, равную остатку задолженности по кредиту. Как правило, цена такой страховки 0,15% в год от стоимости квартиры.

 

Попросить и внимательно изучить до заключения кредитного договора следует, как минимум, информацию о полной стоимости кредита и перечень и размеры платежей, связанных с несоблюдением условий договора.

Также не забудем про затраты на страхование и нотариальное удостоверение. Например, придется потратиться на оценку имущества, на страхование, на удостоверение доверенностей (если будете привлекать, например, риэлтора). Госпошлина за выдачу доверенности составляет 200 руб., но нотариусы, как правило, берут еще за правовую и техническую работу. В итоге цена доверенности может вырасти в 3-4 раза. Нотариальное удостоверение самого договора ипотеки не требуется.

Точный перечень документов, необходимых для представления в банк, лучше уточнять в самом банке. Как правило, требуют паспорт, копию трудовой книжки, справки о доходах и ином имуществе (например, ценных бумагах), документы по приобретаемой квартире (справки БТИ, экспликация, копия финансово-лицевого счета и т. д.), свидетельства о браке (разводе), согласие супруга, свидетельства о рождении детей, данные по алиментам (например, соглашение об уплате алиментов). Страховые полисы, как правило, оформляются на месте, прямо в банке.

В течение одного-двух дней заявка рассматривается.  Основаниями для отказа (при наличии всех правильно оформленных документов) могут являться сомнения в том, что кредит будет возвращен (недостаточно доходов, негативная кредитная история и т. д.)

При изучении кредитного договора обратите внимание на то, что в нем нежелательно присутствие условия об увеличении процентной ставки в одностороннем порядке (например, «банк вправе в одностороннем порядке увеличить размер платы за кредит»).

Текущий и капитальный ремонт – забота заемщика, равно как и все остальные заботы и расходы по содержанию квартиры.

НЕ ДОВОДИТЕ ДО СУДА

Неблагоприятное стечение жизненных обстоятельств может привести к тому, что у заемщика не хватит средств на уплату платежей по кредиту. Что можно предпринять в такой ситуации? Прежде всего: немедленно поставить в известность банк. Можно обратиться в офис непосредственное, можно направить письмо. Главное, чтобы из обращения ясно следовало, по каким причинам вы не в состоянии сейчас осуществлять выплаты. Далее возможно два варианта развития событий:

1/ реструктуризация кредита, т. е. изменение условий кредитования для снижения нагрузки на бюджет заемщика. Подходит, если ваши трудности носят временный характер. Это может быть отсрочка платежей по кредиту, увеличение срока кредита, изменение процентной ставки и т. д. Надо отдавать себе отчет, что вариант реструктуризации выбирает банк;

2/ реализация заложенного жилья в досудебном порядке. Если финансовые трудности носят длительный характер, и нет надежды на преодоление личного финансового кризиса, то это единственный выход. С разрешения банка с квартиры снимается обременение в виде ипотеки, и квартира продается.

Если пренебречь взаимодействием с банком и не платить по кредиту, то банк может потребовать принудительной продажи с торгов. Вырученные средства идут на погашение кредита и неустойки за нарушение условий договора. Это очень невыгодно, поскольку при продаже с торгов вряд ли удастся получить за квартиру хорошую цену. Кроме того, придется уплатить судебные издержки и расходы по организации торгов.

Не стоит доводить дело до суда, поскольку после предъявления банком иска вы уже не сможете ни реструктуризировать долг по кредиту, ни реализовать заложенную недвижимость в добровольном порядке.

Впрочем, процесс можно остановить, если до вступления в законную силу решения суда будут перечислены все суммы просроченной задолженности, неустойки, а также расходы по уплате госпошлины за рассмотрение судебного спора.

Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности – это уже статья 177 Уголовного кодекса РФ. Ответственность по этой статье наступает при одновременном соблюдении трех условий:

- имеется вступившее в законную силу судебное решение, обязывающее  заемщика погасить долг;

- оно не исполняется;

- долг имеет крупный размер - 1 500 000 руб.

Причем санкции серьезные: от штрафа до 200 000 руб. до лишения свободы на срок до 2-х лет. Впрочем, на практике эта статья почти не применяется.

Случается, впрочем, что сам банк допускает нарушения прав гражданина, например, не представляет всех необходимой информации, навязывает дополнительные услуги. В таком случае можно жаловаться в Центральный банк РФ, его территориальные учреждения, Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) или прямо в суд.

 

СОВЕТЫ «ИПОТЕЧНИКАМ»

Напоследок позволим себе дать ряд рекомендаций потенциальным «ипотечникам», которые помогут не попасть в ипотечную ловушку:

- берите кредит в той валюте, в которой получаете основной доход. Процент по валютному кредиту кажется выгоднее, но если вы получаете доход в рублях (скорее всего, это так), то при росте курса вы получите рост платежей;

- нельзя занимать более 30% от дохода семьи. Никаких надежд на «авось»;

- действуйте поэтапно. Стоит ли взваливать на себя кредит за апартаменты в двести метров? Может, лучше вложится в однокомнатную квартиру, погасить кредит, заработав тем самым положительную кредитную историю. Кроме того, условия по ипотеке могут со временем улучшиться;

- учитывайте все дополнительные расходы, указанные в договоре, учитывайте, что вам ежегодно придется оплачивать как минимум страховку;

- платите аккуратно, лучше за один-два дня до срока;

- накапливайте по возможности «подушку безопасности», т. е. средства на уплату ежемесячного платежа. Идеально, если вы можете открыть депозит в банке, выдавшем кредит, и откладывать деньги на него.