"Этажи"
БЕСХОЗНЫЕ ДВОРЫ
БЕСХОЗНЫЕ ДВОРЫ
“А есть ли у нас двор?” – пытался выяснить через нашу газету житель Дмитрова Борис Яковлевич Макаренко (№ 20 «ЭТАЖИ ЖКХ»). Публикацию вместе с письмом автора мы отправили в администрацию Дмитровского района, и в установленные сроки (по прошествии 1 месяца) нам по электронной почте прислали официальный ответ, который мы публикуем полностью.
В настоящее время перечень имущества, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме закреплен в ст. 36 Земельного кодекса РФ, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 года №12-П, а также в письма Министерства экономического развития РФ от 16.10.2009 года №Д23-3410, от 06.10.2010 года №Д23-4017, от 01.06.2011 года №Д23-2342 и Минфина России от 02.02.2011 года №03-05-05-02/06 переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, исходя из указанной нормы Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Площадь земельного участка определяется органом местного самоуправления согласно п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ при выдаче и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. В соответствии с Постановлением Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 23.01.2009 года №247-П «Об утверждении примерной формы схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, изготавливаемой и утверждаемой при образовании земельных участков, находящихся на территории Дмитровского муниципального района Московской области» (с последующими изменениями и дополнениями) в решении об утверждении схемы в обязательном порядке указывается площадь земельного участка.
Как предусмотрено ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Местоположение границ земельных участков отражается в межевом плане земельного участка, на основании которого с соответствующим обращением уполномоченного лица осуществляется постановка земельного участка на государственный кадастровый учет.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 года №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Таким образом, площадь земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, может быть определена:
1. Посредством определения координат характерных точек границ земельного участка по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» на основании утвержденной органом местного самоуправления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с последующим внесением таких сведений в государственный кадастр недвижимости.
2. На основании утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории.
По имеющимся сведениям до настоящего времени кадастровый учет земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Подъячева, д. 5 не осуществлен, проект межевания территории отсутствует.
Учитывая, что в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по формированию земельных участков, занятых многоквартирными жилыми домами возложена на органы местного самоуправления проведение кадастровых работ возможно при наличии соответствующих денежных средств, предусмотренных местным бюджетом. При этом в 2011 году осуществлено формирование около 150 земельных участков, занятых многоквартирными жилыми домами.
Дополнительно, считаем необходимым отметить, что согласно п. 3 ст. 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности муниципальных районов относятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.
Таким образом, земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом не является муниципальной собственностью Дмитровского муниципального района Московской области (как указано в заявлении).
Из вышеуказанного следует, что администрация Дмитровского муниципального района является лишь одним из собственников жилого дома (муниципальных квартир сданных в наем).
Другие собственники жилья также могут проделать работу по постановке на кадастровый учет земельного участка, ведь это является их обязанностью тоже, администрация Дмитровского муниципального района готова оказать помощь в решении этого вопроса. Также в процессе постановки на кадастровый учет могут быть уточнены границы земельного участка, возможно в сторону уменьшения.
Администрация Дмитровского муниципального района заинтересована в активизации собственников жилья для решения вопросов по управлению жилым фондом.
В дополнение к вышеуказанному сообщаем, что, если Вас не устраивает деятельность управляющей компании, Вы имеете право инициировать проведение общего собрания с целью создания ТСЖ с последующей деятельностью по управлению общего имущества многоквартирного дома.
С уважением,
заместитель главы администрации
Дмитровского муниципального района
П.В. Коровин
P.S. Честно говоря, и мы, и сам Борис Яковлевич ответом остались недовольны. Кроме того, письму даже не был присвоен исходящий номер, и не было подписи от руки Коровина. Является ли это письмо официальным и единственным ответом администрации ДМР, выясним в следующих номерах.
P.P.S. 10 февраля сотрудник администрации доставил нам этот ответ в печатном виде, с подписью П.В. Коровина (но без печати, "печать мы на таких документах не ставим")
