А ЕСТЬ ЛИ У НАС ДВОР?
А ЕСТЬ ЛИ У НАС ДВОР?
Именно так решил озаглавить свое письмо в редакцию Борис Яковлевич МАКАРЕНКО. Вообще, это не первое его письмо в СМИ. С подобным запросом автор уже обращался в газету «Дмитровский Вестник». Там пытались помочь, прошло полгода, а результата или хотя бы ответа от районных властей нет.
Между тем, поднятая тема актуальна для каждого жителя многоквартирного дома и требует разъяснений. Оригинал письма вместе с данной публикацией мы отправим в те инстанции, к которым обращается Борис Яковлевич. И в первых выпусках “Этажи ЖКХ” 2012 г. обязательно продолжим эту тему. Итак…
В газете «Дмитровский Вестник» публикуются материалы под рубрикой «А у нас во дворе…», а может быть, лучше узнать: что это за понятие «двор» (точнее «придомовая территория»), какова площадь, кто должен оплачивать содержание придомовой территории, может ли быть уменьшена площадь придомовой территории путем точечной застройки до размеров от входных дверей до лавочки перед входными дверями дома?
В соответствии с частью 1 статьи 16 ФЗ РФ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ (далее – вводный закон) и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) «собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общедолевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно…4) «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».
Согласно правовых и нормативных документов, в том числе ЖК РФ, собственники жилых помещений многоквартирных жилых домов обязаны проводить работу по постановке на государственный кадастр учет земельного участка на котором стоит данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (далее придомовая территория), а а муниципальная власть оказывает содействие и помощь в проведении этой работы. Так как собственники жилых помещений не спешат оформлять в общедолевую собственность придомовую территорию, то эта территория является в настоящее время де-факто муниципальной собственностью.
Площадь такой территории часто уменьшают за счет точечной застройки путем уменьшения элементов благоустройства: площадок для детей дошкольного и школьного возроста, отдыха взрослых, занятий физкультурой и т.д.
Вместе с тем высшие судебные власти с целью защиты придомовой территории издали совместное Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление ПВС и ПВАС), пункты 66, 67, 68.
В п.67 данного нормативного акта разъяснено, что «если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка».
Рассмотрим вопрос о придомовой территории, например, дома № 5 ул. Подъячева – это 9-ти этажный многоквартирный дом с мусоропроводами и лифтами общая площадь жилых помещений дома – 11697,2 кв. метров. Построен в начале 80-х годов 20 века, земельный участок не сфоормировани и не поведены работы по постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, т.е земельный участок с элементами озеленения и благоустройства является де-факто муниципальной собственностью.
В 2009 году руководители управляющей компании ООО «УК ЖКХ» (далее – УК ЖКХ) и МУП «УК ЖКК» (далее – УК ЖКК) соответственно согласовали и утвердили «структуру установленной платы за жилое помещение для нанимателенй и собственников по видам благоустройства на 2010 год по городскому поселению Дмитров» (далее – Структура»), т.е установили тарифы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов.
Так для 9-ти этажных многоквартирных домов с мусоропроводами и лифтами установлен тариф (кроме 1-х этажей) в сумме 28,51 руб. (1-я строчка счета-квитанции) за 1 квадратный метр общей площади жилого помещения (квартиры).
Тариф в сумме 28,51 руб. утвержден Постановлением главы Дмитровского муниципального района. Так на 2010 г. тариф (28.51 руб.) на содержание и ремонт общего имущества 9-и этажных домов с мусоропроводами и лифтами включает согласно Структуре 17 тарифов, например: содержание придомовой территории, обрезка деревьев, содержание лифтов, санитарное содержание мест общего пользования, резервный фонд на текущий ремонт жилого помещения, содержание управляющей компании и т.д.
По многоквартирному дому № 5 ул. Подъячева тариф на содержание придомовой территории равен 3,75 руб. за 1 кв. метр общей площади жилого помещения (квартиры).
При общей площади жилых помещений дома № 5 ул. Подъячева равной 11697,2 кв.метров нанимателей и собственников жилых помещений перечислили УК ЖКК (с 01.01 по 31.03.2010 г.) и УК ЖКХ (с 01.04 по 31.12.2010 г.) за содержание придомовой территории 526374 руб. (сумма получена расчетным путем, так как в Отчете УК ЖКХ ее нет).
Согласно отчету за 2010 г. УК ЖКХ из 526734 руб. перечислило обслуживающей организации ООО «ДГЖРУ» только 270620,31 руб., т.е. 51,4%.
ВО-ПЕРВЫХ. Так как придомовая территория («двор») является муниципальной собственностью, то на основании каких нормативно-правовых документов содержать ее обязаны наниматели и собственники жилых помещений многоквартирных домов, а не администрация Дмитровского района?
ВО-ВТОРЫХ. Почему и на основании каких нормативов УК ЖКХ перечислила обслуживающей организации не 526374 руб., а только 270620,31 руб. На какие мероприятия или работы по дому № 5 ул. Подъячева была израсходована разница в 266763,69 руб.? (Из отчета УК ЖКХ этого не видно).
Эти вопросы по просьбе пенсионеров дома №5 ул. Подъячева адресую 1-му заместителю главы администрации по экономике Е. ТРОШЕНКОВОЙ (согласно ч. 2,3, ст. 165 ЖК РФ).
Одновременно прошу ответить прокурора ДМР А. КУСТОВА на вопрос: «Как Вы оцениваете правомерность включения в тариф на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов тарифа на содержание придомовой территории, когда ее собственником является Комитет по управлению муниципальным имуществом ДМР?»
В данном материале рассмотрен один из 17 тарифов, предусмотренных Структурой, а если провести аудит по остальным тарифам, исключив тариф на содержание лифтов и за вывоз и захоронение твердых бытовых отходов, то и результат был бы очень интересным не только нанимателям и собственникам жилых помещений дома № 5 ул.Подъячева, но и другим жителям многоквартирных домов.
Хочу напомнить руководителям, специалистам и исполнителям, работающим в жилищно-коммунальном хозяйстве района, а также нанимателям и владельцам жилых помещений: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник» - И.Крылов.
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ…
05.12.2011 МАКАРЕНКО Борис Яковлевич
