УЛОВКИ ЗАСТРОЙЩИКОВ

УЛОВКИ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Существует неофициальная статистика: практически каждая строительная компания (или риэлторская фирма-посредник) грешат тем, что на протяжении всего этапа строительства, а после – на этапе оформления необходимой документации и сдачи объекта в эксплуатацию пытаются всяческими способами снять со своих клиентов дополнительные суммы. Причем официальные версии для таких поборов придумываются, на первый взгляд, абсолютно официальные и оправданные. Эти сверхнормативные доплаты никак не отражены в договоре между сторонами и могут существенно поднять стоимость одного квадратного метра жилья.

По подсчетам специалистов, та стоимость квадратного метра, о которой так навязчиво кричат рекламные объявления застройщиков (например, 950 долларов), - совсем не окончательная. Это лишь ловкий рекламный трюк для привлечения клиентов. К этой «базовой» стоимости застройщик добавит еще несколько дополнительных выплат, и цена повысится на 6-9% (1040 долларов за 1 кв. м).
Поэтому при заключении договора вкладчикам следует тщательно изучить все пункты, который ему предлагает застройщик, и, чтобы избежать неприятных «сюрпризов», обязательно выяснить следующие моменты.

ЗАМЕРЫ ПЛОЩАДИ
ПРИОБРЕТАЕМОГО ЖИЛЬЯ
Если Вам не все равно, какой метраж квартиры Вы приобретаете, то советуем тщательно измерить все помещения в своем будущем жилье. Сделайте это самостоятельно и сравните те цифры, которые получились у Вас, с заявленными представителем БТИ. Если сходится - хорошо, а если нет – обязательно прочтите эту статью до конца.
Метраж квартиры оказался меньше того, который был обозначен в договоре. На самом деле, в этом документе указывается приблизительная (проектная) площадь возводимого объекта. В ходе строительства этот метраж обычно оказывается немного меньше (приблизительно на 3%). Некоторые нечистые на руку фирмы-застройщики специально устанавливают такой порог. Если, к примеру, клиент приобретет квартиру площадью 90 кв. м, а после замера сотрудником БТИ окажется, что метраж составляет 88,05 кв. м, разницу вряд ли компенсируют.
Может случиться, что после замера БТИ метраж квартиры оказался больше указанного в договоре (например, по договору 90 квадратов, а после замера - 93,18 кв. м). В данном случае лучше самостоятельно перемерять свое жилище. Ведь может оказаться так, что метраж увеличен, но не настолько, насколько указал техник (скажем, 90,30 кв. м). Обычно между техником БТИ и застройщиком есть договоренность об увеличении/уменьшении квадратуры помещения (естественно, за соответствующее вознаграждение первому).

ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ
У НОТАРИУСА
И РЕГИСТРАЦИЯ В ОРГАНАХ
САМОУПРАВЛЕНИЯ
Согласно российскому законодательству, никакого оформления договоров купли-продажи строящегося жилья или передачи квартир у нотариусов не требуется. Поэтому когда организации-застройщики (или риэлторские фирмы) начинают требовать со своих клиентов плату за «нотариальное оформление» или за «оформление документации в государственных органах» - это противозаконно. У нотариуса заверяется лишь несколько бумаг, которые обязательны при государственной регистрации новостроек, и ничего больше.
Кроме того, явным нарушением закона является взимание с покупателей жилья так называемой «платы за обязательную учетную регистрацию инвестиционного договора». Необходимо знать, что подобная плата не является обязательной и может быть осуществлена только по желанию покупателя.
Единственное, что оформляется в обязательном порядке, – государственная регистрация права собственности. Но в этом есть и личная заинтересованность покупателя. Подобное оформление обойдется приблизительно в 1000-1500 руб. с отдельного договора.

КАССОВОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
В БАНКЕ
Выбирая вид оплаты за будущее жилье, можно остановиться на внесении наличных денег в кассу организации-застройщика, но лишь при обязательном кассовом оформлении и выдаче всех соответствующих  документов на руки клиентам. Никакой оплаты за подобную операцию в кассе с Вас взять не имеют права. Можно внести денежные средства и на банковский счет застройщика. Но обязательно на тот, реквизиты которого указаны в договоре купли-продажи. В  этом случае банк не станет требовать дополнительной платы за банковскую операцию. Но если Вы решите произвести оплату за квартиру безналичным способом, то надо быть готовым к тому, что за эти операции банк возьмет соответствующую плату. Обычно подобные комиссионные составляют от 1,5 до 2,5% от вносимой суммы.  Прежде чем осуществить столь ответственный платеж, не поленитесь и уточните условия подобного перевода в нескольких банках. Может оказаться, что в некоторых из них комиссионный сбор ограничивается фиксированной суммой, например: 2% от суммы перевода,  но не более 2000 руб.
Если же платеж производится  в иностранной валюте, ситуация может оказаться менее приятной.  Скажем, стоимость жилья (и сумма перевода) составляет 120000 долларов, комиссия – 2%. Тогда, кроме основной суммы за приобретаемую квартиру, Вы переведете еще 2400 долларов, итого 122400 долларов. А при переводе долларов в рубли с Вас возьмут комиссионные по курсу, который наверняка будет Вам невыгоден.
Безналичный способ оплаты менее рискованный, но следует внимательно ознакомиться с условиями его осуществления в как можно большем количестве банков.
    
НЕПРАВОМЕРНОЕ
НАЧИСЛЕНИЕ
КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
Строительство подошло к концу, наступает день, когда объект сдают в эксплуатацию. Приемочная комиссия подписывает соответствующий акт, и со следующего дня с владельцев квартир начинают якобы начислять коммунальные платежи. Такие действия явно неправомерны. Владельцы вправе опротестовать подобные поборы, ведь начисление коммунальных платежей должно осуществляться только с момента подписания договоров на коммунальное обслуживание данного дома с соответствующими муниципальными коммунальными службами (ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ и другие) или со дня регистрации на данном объекте строительства товарищества собственников жилья (ТСЖ). И никак иначе! Обычно коммунальные платежи начисляются за три-четыре месяца вперед.
Кроме этого, с наивных клиентов могут требовать плату за так называемую «охрану строительной площадки». Подобная оплата также не является обязательной и может выплачиваться клиентами только на добровольной основе (если, конечно, про подобный обязательный платеж нет специального пункта в договоре).

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ
ВСТУПЛЕНИЕ  В ТСЖ
Некоторые недобросовестные застройщики включают в договор следующий пункт «Клиент после окончания строительства берет на себя обязательство вступления в Товарищество собственников жилья, которое создается для управления данным объектом». Однако, в соответствии со статьей 143 Жилищного Кодекса РФ (2005 г.) вступление в подобные товарищества не являются обязательным условием для жильцов в новостройках. Это не обязанность, а право, поэтому клиент может и, скорее всего, должен от подобного пункта в договоре отказаться, так как это неправомерно. Само же членство в ТСЖ предполагает уплату вступительных и периодических членских взносов (как правило, небольших) и на уменьшение оплаты за коммунальные услуги, конечно же, никак не повлияет.

ОПЛАТА УСЛУГ
ПРИ ОФОРМЛЕНИИ
РАЗЛИЧНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
Еще один любимый застройщиками способ выманивания денег у клиентов -навязывание своих услуг при оформлении различной документации. Как правило, цены явно завышены. В некоторых случаях подобное оформление может обойтись клиенту в 1,5-2% от общей стоимости приобретаемого жилья. Согласитесь, немалые деньги. Так, в Москве платные услуги по оформлению пакета документов составляют от 700 до 900 долларов, время оформления около полугода. А строительные компании предлагают своим клиентам сделать подобное почти в два раза дороже. Подобные «предложения» противозаконны (Закон РФ «О защите прав потребителей»). Но, так как у застройщика наверняка существуют «свои» люди во многих государственных учреждениях, он может намеренно затянуть процесс оформления документов тем клиентам, которые не воспользовались посредническими услугами и решили действовать сами. Практика показывает, что большинство клиентов предпочитают все же согласиться на подобное предложение застройщика и выложить дополнительно около 2000 долларов и не тратить лишнее время и нервы.