ДАРИТЬ? КУПИТЬ? ЗАВЕЩАТЬ?
Комментарий специалиста
ДАРИТЬ? КУПИТЬ? ЗАВЕЩАТЬ?
Комментарий специалиста
Один из частых вопросов юристу - как дешевле оформить передачу детям или просто близким людям недвижимость. Ситуация зачастую парадоксальна, так как имущество наживается годами, но российский менталитет приучил нас экономить на всем. В этой статье юрист Михаил ГАРШИН постарается привести читателя к решению, что же для него все-таки лучше. Итак, самое главное - это понять, что закон не устанавливает отношения между людьми, а всего лишь их регулирует. И какой «инструмент» выбрать – решать вам.
1. Дарственная
Или правильнее сказать - «Договор дарения». Небольшое отступление. Существует в законе некое понятие сделки (суть объяснять не буду, основной принцип понятен ), но закон их подразделяет на односторонние и двусторонние. До революции «дарственная» (именно так она тогда называлась) была сделкой односторонней, то есть кто-то что-то подарил, а человек и не знает, есть у него имущество или нет. Более того, дар можно было забрать назад, то есть отменить дарственную. Понятия «ипотека» (о которой речь пойдет ниже) тогда не было, и законодатель исходил из идеи, что если одаряемый какими-то своими действиями впал в немилость к дарителю, то имущество можно забрать или передарить. Эта норма очень долго жила в нашем сознании, так как в советское время сделок с недвижимостью практически не было, а понятие нам досталось от бабушек. Точнее, смысл-то остался, но кое-что поменялось. Сейчас отменить дарение можно только через суд. И называться это будет расторжением договора, так как договор стал двусторонним. Если один подарил, а другой принял в дар, то обязанности сторон, несмотря на то, что договор безвозмездный, сторонами выполнены. Законодатель оставил, конечно, пути для отступления, но только в виде очень серьезных негативных действий со стороны одаряемого (покушение на жизнь и т.д.). А ввиду того, что доказать эти негативные действия крайне сложно, отмена дарения становится не менее тяжелым процессом. Но не будем о грустном.
Какие же плюсы? Первый и самый главный - на имущество, перешедшее в порядке дарения, не имеет права супруг одаряемого в случае развода. Несмотря на это наследуется это имущество на общих основаниях, то есть в случае смерти одаряемого его супруга наследует это имущество вместе с остальными близкими на равных условиях. Поэтому плюс второй - даритель может предусмотреть в договоре, что в случае, если он переживет одаряемого, то это имущество он может забрать обратно себе, и под наследование оно не попадет. К вопросу «что дешевле?» Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (дети, супруг, родители, внуки), то под подоходный налог на дарение они не попадают. НО!!! Это не снимает с них обязанности декларировать полученный доход перед государством. Просто при составлении декларации они должны доказать степень родства, предоставив соответствующие документы. В случае с остальными, не являющимися родственниками или не предоставившими соответствующие документы, путь один - 13% подоходного налога. И взыскиваться (по идее законодателя) он должен, исходя из рыночной оценки, которую на сегодняшний день государственные органы в легкую могут потребовать от Вас же. К сожалению, народ у нас не привык платить налоги, и когда возникают подобные ситуации, иногда случается шок.
2. Купля
«Договор купли-продажи». Ну, здесь, казалось бы, все понятно. Но есть некоторые моменты. Во-первых. На половину всего имущества, купленного в браке, имеет право супруг, как в случае развода, так и в случае смерти супруга. Во-вторых, договор возмездный - то есть один получил имущество, второй деньги, и неважно сколько. Расторгнуть этот договор практически нереально, если оба были в здравом уме и твердой памяти. Из плюсов. Если цена имущества до миллиона рублей, то сделка не облагается налогом. А если имущество принадлежит продавцу более трех лет, то сделка не будет облагаться налогом в любом случае.
3. Завещание
Следует отметить, что завещание - односторонняя сделка. Это распоряжение на случай смерти. Чтобы проще было понять – в Украине оно называется «Заповедь». Так вот это именно заповедь. Недостаток его в том, что вне зависимости от того, что и кому Вы завещали, все равно на часть этого имущества будут иметь право Ваши близкие нетрудоспособные иждивенцы. К ним относятся все пенсионеры, неважно, по инвалидности или по старости. Еще один недостаток. В народе есть мнение, что «завещание легко оспорить». Скажу одно: оспорить можно даже то, что земля круглая, другое дело, есть ли доказательства. «Легкость» заключается в том, что когда человека уже нет, спросить, оставлял ли он такое распоряжение или нет, уже не у кого, кроме нотариуса, и тут-то и начинается грызня. Несмотря на это оспорить этот документ не менее сложно, чем любую другую сделку, тем более если нотариус, удостоверивший завещание, жив и ныне здравствует.
Из плюсов. Дешевизна. Сегодня завещание стоит сто рублей плюс техработы. И самое главное, завещание можно в любой момент отменить или изменить. Злоупотреблять этим, конечно же, не стоит, так как после смерти это будет лишним поводом усомниться в Вашей воле.
4. Пожизненное содержание с иждивением.
В последнее время наиболее часто звучит слово «рента». В переводе на русский –рассрочка платежа с процентами, то есть частный случай купли-продажи, но только когда имущество получаешь сейчас, а деньги отдаешь потихонечку и потом. Так вот, законодатель придумал такую же штуку с дарением. Разница лишь в том, что в случае с куплей имущество переходит покупателю после полной выплаты, а если тот расплатиться не может, то имущество у него забирается, а деньги возвращаются. В случае с пожизненным содержанием все наоборот. «Одаряемый» в принципе не может рассчитаться с «дарителем», пока тот жив. То есть он несет пожизненную обязанность в содержании «дарителя» за его имущество. Более того, в случае, когда «одаряемый» не должным образом выполнял свои обязанности, «даритель» может потребовать свое имущество назад без возмещения убытков одаряемого. Более того, на протяжении действия договора «даритель» сохраняет за собой право пользования этим имуществом.
Плюсы. Даже в случае, если в течение действия договора «даритель» лишился рассудка, а «одаряемый» продолжал исполнять добросовестно свои обязанности, отвоевать это имущество внезапно появившимся после смерти родственникам практически невозможно, так как, во-первых, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а во-вторых, даритель при жизни за это имущество получил все то, в чем остро нуждался.
Минусы. Договор устанавливает очень жесткие отношения между сторонами, что может негативно сказаться на отношениях между близкими родственниками. Но это уже морально-этическая сторона вопроса.
Михаил ГАРШИН
Бесплатная юридическая консультация:
ул. Профессиональная, д. 1а, оф. 206
Т. 8 (49622) 3-95-29,
8-926-274-77-89