ЗАКРОМА БИЗНЕСА, или МЕСТО ПОД СОЛНЦЕМ

ЗАКРОМА БИЗНЕСА, или МЕСТО ПОД СОЛНЦЕМ

Потребительский бум
Увеличение потребительских расходов в России сопровождается взрывным ростом спроса со стороны дистрибьюторских организаций, фирм-производителей и логистических компаний на качественные складские помещения.
До недавнего времени инвесторов и девелоперов не слишком интересовал данный сегмент недвижимости: бизнес этот требует значительных затрат, а доходы в нем ниже, чем в секторе торговой либо офисной недвижимости. Однако в последнее время ситуация изменилась. Развитие торговли, увеличение товарооборота, следствием которого стал возросший объем грузовых потоков, проходящих через столичный регион, — все это послужило толчком для развития складской недвижимости.
В 2006 г. правительство Московской области утвердило программу «Развитие транспортно-логистической системы в Московской области в 2006-2010 гг.», предполагающую строительство 60 транспортно-логистических терминалов. Также Правительство РФ в рамках федеральной программы по созданию на территории страны технопарков намерено инвестировать в развитие их инфраструктуры около 20 млрд руб. с учетом регионального софинансирования. Правительство надеется, что частные компании вложат в эти проекты около 160 млрд руб.
Сегодня складская недвижимость развивается не менее активно, чем торговая или офисная. С каждым годом увеличивается не только количество логистических объектов, но и их масштабы, что свидетельствует о возросшем интересе инвесторов и девелоперов к данному сегменту.
Следует отметить, что вместе со спросом на склады растет интерес и к логистическим услугам, что, несомненно, тоже является показателем развития рынка. Суммы, сэкономленные компаниями при быстрой и качественной обработке грузов, значительно превышают стоимость услуг логистических компаний.
Главными заказчиками качественных складов являются логистические операторы, специализирующиеся на предоставлении широкого спектра услуг. Они предлагают конечной компании-потребителю и место на складе, и разнообразные виды обслуживания. В первом полугодии прошлого года их доля в структуре спроса составляла около 40%. Второе и третье места в очереди на аренду занимали торговые и дистрибьюторские фирмы – около 30%.

Масштабное складирование
В 2007 году было начато и заявлено о строительстве ряда крупных объектов складской недвижимости. Девелоперская компания MosCityGroup планирует к 2009 г. возвести логистический комплекс Есо Logistics общей площадью 400 тыс. кв. м на Киевском шоссе в 15 км от МКАД. Европейский девелопер Parkridge Holding принял решение инвестировать до 2011 г. более 1 млрд долл. в строительство складов в России. Компания уже приступила к возведению комплекса площадью 150 тыс. кв. м на Ленинградском шоссе, рядом с аэропортом Шереметьево. Британский фонд Raven Russia и турецкий девелопер и логистический оператор EGL Holdings собираются совместно строить логистический комплекс площадью 55 тыс. кв. м рядом с аэропортом Шереметьево. Общий объем площадей, заявленных к выходу в 2007-2008 гг., превышает 3,3 млн кв. м.
На территории Дмитровского района уже идут работы по возведению логистических комплексов мирового уровня. В рамках программы правительства Московской области по созданию промышленных округов строится многофункциональный парк «Белый Раст». Первый из 6-ти запланированных, парк будет расположен на 400 га в 20 км от аэропорта Шереметьево. Целью проекта является обеспечение трансрегионального грузопотока Север – Центр – Юг, интеграция с железнодорожными перевозками, развитие новых производственных и логистических комплексов. Общий объем инвестиций - около 1 млрд. долларов. Из них около 3 % будет направлено на развитие социальной сферы.
«Кусочек» в этом проекте себе уже застолбила южно-корейская компания Hyundai. Необходимость строительства логистического центра продиктована стремлением восполнить возросшие потребности дилерской сети Hyundai и KIA, официальным импортером которой является Мобис Партс СНГ. Планы компании Hyundai и KIA по продажам автомобилей, начиная с 2009 года (именно к этому времени должно закончиться строительство), превышают 300 тысяч единиц в год. Удобное месторасположение участка в районе с. Никольское нашего района позволит существенно оптимизировать логистику и уменьшить сроки доставки товаров до дилеров как в Москве, так и в регионах.
В состав кластера «Белый Раст» должен войти и многофункциональный комплекс «Зеландия». Данный проект представляет управляющая компания ООО «Интерстрой», которая имеет большой опыт реализации проектов промышленного и гражданского назначения «под ключ». Чтобы обособить данный проект от уже существующего, было, помимо индивидуальной концепции, придумано данное название. Зеландия – полуостров, самодостаточная территория, где находится развитая транспортная инфраструктура, обеспечивающая всю северную часть Европы. Когда стали выбирать место, где можно разместить крупные транспортные потоки, территория многофункционального парка «Белый Раст» оказалась самой выгодной. К 2010 году здесь планируется разместить современные складские комплексы класса А и В, экологически чистое производство, малоэтажное жилье, коттеджи, таунхаузы, объекты общественной и деловой инфраструктуры. Общий объем инвестиций в проект около 2 млрд. долларов.
Совсем недавно управляющая компания ООО «Литер» представляла уникальный проект – первый в московском регионе многопрофильный грузовой район. Портово-складской комплекс «Дмитровский Порт» будет являться частью логистической сети «ЛИТЕР», ориентированной на обеспечение сетей розничной торговли, дистрибьюторов, производственных и строительных компаний логистическими услугами высокого уровня на территории европейской части России. На первом этапе развития сеть будет включать 4 логистических центра класса «А» в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону, а также 2 портово-логистических комплекса в Дмитрове и Калининграде. Общий объем инвестиций около 500 млн. долларов.
«Дмитровский Порт» должен стать первым современным речным портом, ориентированным на грузопотоки, входящие в Россию из Европы. Проект предусматривает интеграцию и развитие водных транспортных путей в транспортно-логистическую мультимодальную систему грузопотоков. Это позволит увеличить грузовые перевозки водными путями. Пока они составляют всего 4 % от всего транспортного потока. Планируется, что к 2013г. общий годовой грузопоток достигнет 6 млн. т. После выхода на полную мощность портово-складской комплекс будет ежегодно обрабатывать около 1,2 млн. т грузов, в том числе 20,5 тыс. контейнеров.

Вовремя застолбить
Несмотря на солидный объем сданных в эксплуатацию складских помещений, Москва и область по-прежнему испытывают острый дефицит качественных площадей -неудовлетворенный спрос составляет 1,7 млн кв. м. Поэтому объекты, удачно расположенные и отвечающие основным требованиям, предъявляемым к складам заявленного класса, арендуют уже на стадии строительства. Так, например, логистический оператор Avаlon Logistics арендовал 56 тыс. кв. м в логистическом парке «Дмитров», возводимом у поселка Белый Раст.
А в октябре 2007 г. «Евразия логистик», наиболее значительный девелопер индустриальной недвижимости, и Smart Logistic Group, дочернее предприятие корпорации «Единая международная сеть таможенных складов» (ЕМСТС), первый российский сетевой логистический оператор, подписали договор об аренде складских помещений производственно-логистического комплекса (ПЛК) класса А «Северное Домодедово», одного из крупнейших в Европе. Метраж взятых внаем площадей составляет 62 тыс. кв. м, срок договора — 15 лет. При этом в настоящее время завершается строительство только первой очереди комплекса. Стратегический альянс компании «Евразия логистик» и корпорации ЕМСТС будет направлен на совместное развитие логистических и складских услуг в рамках глобального инфраструктурного проекта по созданию международного транспортного коридора «Юго-Восточная Азия — Китай — Казахстан — Россия — Европа». На данный момент достигнута договоренность о том, что в ближайшие два года корпорация ЕМСТС арендует у нее 500 тыс. кв. м складских помещений.
По итогам 2007 г. среди представленных качественных площадей наибольшее количество составляют помещения класса А, что свидетельствует о повышенном интересе арендаторов к складам высокого уровня. По-прежнему в общем объеме площадей большая доля приходится на склады классов С и D (52%), и крупные компании-арендаторы в силу дефицита предложения в сегменте класса А и В не могут их освободить. В то же время число высококлассных объектов в Московском регионе постоянно увеличивается: с начала 2006 по начало 2007 г. прирост составил более 32%. Как известно, складские комплексы требуют достаточно больших территорий — как под сами склады, так и под стоянки, дороги для свободного подъезда грузового транспорта и пр. Стоимость земли в черте столицы на сегодняшний день настолько высока, что строить качественные терминалы в Москве почти никто не решается. Девелоперы предпочитают размещать современные логистические комплексы в Московской области, вдоль основных транспортных магистралей.

На перепутье всех дорог
Около 74% всей современной складской недвижимости находится между Московской кольцевой дорогой и Первой бетонной кольцевой дорогой А-107, расположенной на расстоянии 25-45км от МКАД. Наибольшее количество площадей сосредоточено в северной части Московского региона, между МКАД и Вторым бетонным кольцом.
Самым популярным направлением остается Ленинградское шоссе: вдоль него размещено подавляющее большинство складских терминалов. Однако перегруженность и вечные пробки, от которых вряд ли избавит даже реконструкция трассы, делают находящиеся здесь комплексы неудобными для клиентов. Поэтому девелоперы все активнее осваивают другие направления, например южное. Об этом свидетельствует возведение самого, пожалуй, амбициозного объекта в сфере складской недвижимости последних лет — производственно-логистического комплекса «Северное Домодедово» площадью 1,1 млн кв. м, строительством которого занимается компания «Евразия логистик». Объект расположен в 11 км от МКАД по трассе «Дон». Окончание строительства намечено на конец 2009 г. В конце ноября стало известно, что «Евразия логистик» подписала кредитное соглашение на сумму до 747 млн долл. на финансирование строительства и последующее рефинансирование первых трех очередей крупнейшего в Европе логистического комплекса класса А «Северное Домодедово» с международным банком Eurohypo AG. Данное соглашение не только самая масштабная сделка на рынке складской недвижимости 2007 г., но и одна из наиболее существенных на отечественном рынке коммерческой недвижимости.

Стабильные расценки
В структуре спроса по целевому назначению львиную долю (75%) по-прежнему составляют запросы на аренду. Потребность в приобретении площадей не превышает 15%. В то же время в прошлом году аналитиками отмечена тенденция роста спроса на услуги ответственного хранения — около 10%.
На рынке складской недвижимости в 2007 г. по сравнению с позапрошлым годом был отмечен небольшой рост арендных ставок. Всего же с 1999 по 2006 г. тарифы увеличились в среднем на 30%. Согласно прогнозам, в течение ближайших двух лет существенного повышения арендных ставок ожидать не стоит. Возможен незначительный рост в пределах 4,9%, связанный главным образом с увеличивающимися затратами на строительство.
Стоимость аренды складских помещений комплексов класса А установилась на уровне 120-135 долл./кв. м, класса В - 15-25 долл. Причем рост их неравномерен и зависит от направления. К примеру, на таких близких к насыщению складами шоссе, как Каширское и Симферопольское, тарифы несколько ниже. Стабилизацию арендных ставок на помещения эксперты связывают с выходом на рынок в прошлом году многих объектов. Кроме того, нужно учитывать, что в формировании тарифов принимают участие и проекты, еще не сданные в эксплуатацию.
Стоимость услуг хранения, предоставляемых логистическими операторами, зависит как от объема товаров, так и от их специфики и других факторов. Цена одного паллетоместа составляет от 0,5 до 0,7 долл. в сутки. За формирование заказа на складе придется заплатить до 40-50 долл. за одну паллету. Погрузочно-разгрузочные работы обойдутся в 2-3 долл. за одну паллету при входе или выходе со склада

Кладовые для малого бизнеса
Ключевой тенденцией развития рынка складской недвижимости остается активный интерес к ней крупных иностранных инвесторов. При этом приток иностранных капиталов в сектор складской недвижимости будет способствовать развитию последнего и появлению на рынке новых современных объектов высокого качества.
Также в условиях острого дефицита помещений для хранения товаров все больше региональных компаний предпочитают самостоятельно строить склады для своих нужд. В качестве примера можно назвать такие фирмы, как «Техносила», «Евросеть», «Эльдорадо», «Нидан Соки».
В Дмитровском районе запросы и предложения на складскую недвижимость уравнивают друг друга. В основном потребности решают старые помещения, требующие ремонта и вложений. При этом ценовая категория на данный класс объектов - 12$ / кв. м - мало чем отличается от областной. Удовлетворить небольшие потребности малого бизнеса сможет любое помещение. Найти места для складирования дилерских пластиковых окон, металлических дверей или ящиков с мандаринами не так уж и сложно. Ведущие агентства недвижимости района практически всегда имеют в своей базе предложения в этом сегменте недвижимости. Заказчик в первую очередь смотрит на те же детали, что и иностранный партнер – удобство подъезда, развитие прилегающих дорог, размеры придомовых и складских территорий и т.д. и в меньшей степени обращает внимание на качества сооружения. Все понимают: старые складские помещения - овощные и продуктовые базы, производственные и заводские промышленные зоны, подвальные помещения, заводские цеха, используемые под складские нужды, вытянуть на уровень класса А нереально. Максимум — это превращение в комплекс класса В. Причем стоимость вложений составляет до 200 долл. на 1 кв. м.
Реконструкция старых объектов складской недвижимости чревата и другими последствиями. Местоположение склада, возведенного в советское время, по объективным рыночным факторам не соответствует современным требованиям. В принципе, построить новый склад дешевле, чем реконструировать старый. Капитальный ремонт требует заморозки работы на складе. Собственники подобных помещений предпочитают не делать вложений в модернизацию, так как спрос значительно превышает предложение, а потребители готовы пользоваться любыми помещениями.
Надежда СУВОРОВА