ТОНКОСТИ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ

ТОНКОСТИ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ

Консультирует Алексей Михеев, эксперт по вопросам недвижимости, гендиректор АН "БизнесКонсалт"

Больше 60% сделок на современном рынке недвижимости – это сделки, нацеленные на изменение имеющейся жилищной ситуации. Особенностью таких сделок является то, что продающему квартиру одновременно с продажей квартиры необходимо купить новую, куда он перепропишется и занесет свои собственные вещи. Подобная сделка носит название "альтернативная продажа". Поговорим о том, как обеспечить безопасную передачу денежных средств через ячейку в банке при проведении альтернативной сделки.

В альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны. Для удобства обозначим их Покупатель, Продавец и Альтернативщик и будем считать, что Альтернативщик приобретает новенькую квартиру за ту же стоимость, по которой реализует прежнюю. Альтернативщик не располагает своими наличными средствами для приобретения новой квартиры. При проведении альтернативной сделки покупка новой квартиры для Альтернативщика будет оплачиваться Покупателем. За это он получит квартиру Альтернативщика, Альтернативщику достанется квартира Продавца, а Продавец получит денежные средства Покупателя.
Все было бы очень легко, если бы отношения сторон можно было связывать между собой в договоре купли-продажи. Но это невозможно с юридической позиции. В действительности имеются два самостоятельных договора купли-продажи: между Альтернативщиком и Покупателем и между Продавцом и Альтернативщиком. Единственное, что косвенно связывает эти 2 договора, - наличные денежные средства Покупателя, которые он зарезервировал на период госрегистрации в ячейке банка, предназначающиеся для Продавца.
Стоит отметить, что к денежным средствам Покупателя Альтернативщику реального доступа нет, а Продавец получит доступ только при соблюдении условия госрегистрации двух переходов права на собственность по обеим сделкам.
Условия доступа к ячейке
Альтернативщику важно, чтобы произошли обе сделки сразу: продажа имеющейся квартиры и приобретение новой. Так как переход прав на собственность происходит не в момент подписи договора купли-продажи, а с момента госрегистрации (данные вносятся в ЕГРП), имеется вероятность, что в ходе госрегистрации (от 5 дней до месяца) одна из сделок или все сразу не пройдут регистрацию. В этой ситуации вполне может случиться, что по старой квартире переход случился, а по новой не состоялся (прежнюю квартиру Альтернативщик продал, а новую не приобрел).
Поэтому условием доступа к денежным средствам в ячейке банка для Продавца при проведении альтернативной сделки, кроме обычных условий (ключ и паспорт), является наличие следующих документов.
• Оригинал договора купли-продажи Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика.
• Копия договора купли-продажи Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя. Или выписка из ЕГРП, которая подтвердит право собственности непосредственно Покупателя на квартиру, которая принадлежала Альтернативщику.
Условия вполне могут быть изменены по договору сторон. В частности, доступом могут служить 2 оригинала прошедших регистрацию договоров купли-продажи по двум сделкам.
К ним вполне может добавиться расписка о факте получения денег Продавцом или обычная выписка из домовой книги, которая подтверждает факт перепрописки по квартире Продавца.
Так или иначе, условия доступа к ячейке при проведении альтернативной продажи – предмет переговоров, как и прохождение регистраций договоров, хранение ключа от ячейки и момент написания расписок. Это так называемое «распределение артефактов», и при проведении альтернативной сделки такие переговоры лучше поручить специалисту.