КАК ОТМЕНИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ОТМЕНА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
купли-продажи недвижимости

Нередко поднимается вопрос о возможности отмены уже совершенной сделки, связанной с куплей-продажей недвижимости. Согласно Гражданского кодекса, подписанный договор купли-продажи отмене не подлежит. Тем не менее, существует возможность прекратить действие заключенного договора – либо путем расторжения, либо путем признания заключенного договора юридически недействительным.

В практике расторжения договора обязательным условием является взаимное согласие сторон. При этом происходит продажа недвижимости от настоящего покупателя предыдущему владельцу. Все расходы покупателя, связанные с данной сделкой, подлежат возврату со стороны продавца. В случае отсутствия взаимного согласия возможно расторжение на основании нарушения стороной существенного условия, либо признание через суд данного соглашения недействительным.

При наличии определенных оснований, возможно доказать отсутствие юридической силы договора, и, соответственно невозможность его осуществления. Такими основаниями можно считать нарушение условий по денежным расчетам со стороны покупателя. Применяется только при наличии регистрации данного договора в реестре права. Невыполнение продавцом условий об освобождении жилплощади или мер для снятия с регистрационного учета.

При любом ограничении права покупателя на пользование квартирой возникает основание для расторжения договора. Например, по прошествии времени появляется лицо, освобожденное из мест принудительного заключения, и претендует на пользование данной квартирой. Т.к. до осуждения гражданин был зарегистрирован в этой квартире, его требования правомочны. Выявленное обстоятельство является законным основанием для расторжения данного договора, так как продавец скрыл его от покупателя.

В определенных случаях используется методика признания подписанного договора не имеющим юридической силы, и, соответственно, недействительным. К ним относятся случаи, когда по факту владелец недвижимости не совершал сделки продажи и не знал о ней. Обычно это связано с мошенничеством с фальшивыми документами собственности или доверенности на ведение дел. Данный вид мошенничества весьма распространен на данный момент. В связи с этим при заключении договоров необходимо очень осторожно относиться к доверенностям и скрупулезно изучить всю документацию по сделке. Если суд признает данную сделку недействительной, то и все последующие действия потеряют свою силу.

Недействительной будет признана сделка с участием недееспособных лиц, при этом необходимо предоставить справку о недееспособности из психоневрологического диспансера. В случае, когда продавец находится в неадекватном состоянии в связи с употреблением наркотиков или алкогольным опьянением, договор также возможно признать недействительным.

Договор продажи может быть признан недействительным при участии в нем лиц, не отвечающих за свои поступки и не осознающих своих действий, например, в следствии потери памяти, контузии или старческого маразма. Это доказывается в суде свидетельскими показаниями родственников и друзей с обязательным предоставлением медицинских документов. Недействительным будет признан договор по продаже недвижимости, осуществленный на основании доверенности, в случае смерти доверителя на момент подписания договора, что автоматически отменяет действие доверенности. Достаточно часто признаются недействительными договора с юридическими лицами в случае нарушений в оформлении учредительных документов.

Совершая действия по купле или продаже недвижимости, необходимо досконально проверять все возможные обстоятельства, а также законность и правильность оформления документов.