СЧИТАЕМ ВМЕСТЕ

СЧИТАЕМ  ВМЕСТЕ

В начале года Дмитровская Управляющая Компания (ДУК) приступила к управлению жилым фондом в количестве 107 многоквартирных домов. Руководитель ДУК Сергей МЕДЕЦКИЙ рассказал нам об опыте работы новой УК, о том, с чем пришлось столкнуться, чего удалось достичь за прошедшие полгода, и о планах на 2013 год. 

-  Сергей Владиславович, когда мы встречались с Вами в начале года, Вы говорили, что есть несколько задач, которые Вы перед собой ставите в случае, если управление центральной частью города перейдет к ДУК. Среди них: решение проблем задержки платежей и неплатежей, установка приборов учета, улучшение взаимодействия с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Что уже удалось сделать?

 НЕПЛАТЕЖИ 

Раньше были подозрения, что деньги подрядчикам не доходят, теперь все прозрачно. (схемы в #2-2012)

- На базе своей УК мы планировали осуществить раздел платежей, чтобы платежи ресурсникам (ООО «Эко- Жилком», ООО «Дмитровтеплосервис») – проходили напрямую, минуя счета управляющей компании.  Идея воплощена в целом по Дмитровскому району путем создания ЕРЦ. Все деньги, кроме  строчки «содержание и ремонт», идут прямо на счета поставщиков.

- Многие не оплачивают счета за услуги ЖКХ?

- Статистика не совсем хорошая. Средний процент оплаты 92-95%.

- Как влияют неплатежи на состояние дел?

- Дело в том, что неплатежи никак не покрываются, они являются долгом УК перед поставщиками услуг. Законодательство определило в качестве заложника системы управляющие компании. Именно они в конечном итоге банкротятся, и пока не существует рецепта решения проблемы. Сейчас выход только один – договариваться с ресурсниками и совместно работать с неплательщиками услуг ЖКХ. Я бы предложил рассматривать эту проблему как общую. В ее решении заинтересованы муниципалитеты, поставщики ресурсов, управляющие компании и добросовестные плательщики.

- Получается, что все знают, что УК погасить этот долг не может и вынуждена будет обанкротиться? 

- Да, законодательство к этому и подталкивает. А кто будет платить за неплательщика?

В среднем в городе 30% муниципального жилья. Среди нанимателей 60% неплательщиков. Собственники оплачивают услуги ЖКХ в большем объеме и активнее участвуют в жизни домов

 ЧТО ДЕЛАТЬ?

 - Что нужно было бы сделать законодательно, чтобы решить эту проблему?

- Надо как в цивилизованных странах – организовать строгий учет потребления всех коммунальных услуг и при неоплате отключать потребителя. Для этого инженерные системы должны быть смонтированы вне квартир. Это можно сделать при капремонтах, а в проектах строящихся домов заранее предусматривать такую возможность. Конечно, без участия властей и бюджета эту проблему не решить. Например, применяемые счетчики газа в частных домах позволяют автоматически отключать поставки при отсутствии денег на счету.

А в мкр. Аверьянова всего из-за трех семей-неплательщиков отключили горячую воду во всем доме!  

ПРИБОРЫ УЧЕТА

-Учитывая экономику и возможности нашей УК, за полгода мы установили в домах, где есть технические условия, 64 общедомовых счетчика на холодную воду.

- За чей счет?

- По законодательству, расходы возлагаются на собственников, а чтобы было удобно людям, мы эту работу оплатили самостоятельно. Но в будущем собственники частями возвратят эти затраты.

- Сколько стоит прибор учета, и как эти деньги будут возвращаться?

- В среднем на дом  35-45 тыс. руб. Эта сумма будет расписана жителям на период до полугода. В зависимости от количества квартир в доме средняя стоимость оплаты на квартиру до 100 руб. в месяц.

- Что даст людям применение общедомовых приборов учета?

- Первое - это справедливый расчет с поставщиками ресурсов, а второе -изменение границы эксплуатационной ответственности, что позволит решать любые конфликтные ситуации, особенно при определении качества предъявляемой услуги. По холодной воде это соответствие СанПин; по горячей воде - соответствие температуры и давления; по отоплению -соответствие температуры теплоносителя и его давления.

- Был прецедент, уже как-то это использовали?

- Да, был. И это как раз относится к важной теме - развития цивилизованных партнерских отношений с ресурсоснабжающими организациями. В июне около недели на Маркова, Аверьянова вода была явно некачественная. Мы привлекали лабораторию для взятия проб на границе эксплуатационной ответственности и, имея протоколы исследования,  своевременно предъявили поставщику холодной воды претензии. В конечном итоге были пересчитаны платежи за потребление холодной воды.

 Прибор учета на Аверьянова, 22 

- Как отреагировали в «Эко-Жилкоме»?

- В соответствии с договором, приняли наши претензии и собственники заплатили на 15% меньше.

- С Теплосервисом есть проблемы или задачи?

- У Теплосервиса поменялось руководство и постепенно меняются подходы к делу, есть плюсы. Стали реагировать на наши претензии. Решили несколько проблем по поставкам горячей воды на Аверьянова. Много помогают нам в подготовке домов к отопительному сезону.

ВЫГОДНЫЙ ПОДРЯД, ОДНАКО… 

- Ну и последний важный вопрос: как у Вас складываются отношения с подрядными организациями?

- В соответствии с договорами. Если появляются вопросы, то сразу решаются, но все в пределах средств, собранных в доме. Что касается основного подрядчика по содержанию и ремонту, ООО «ДГЖРУ», то проблемы есть, но не все так, как нам хочется. Мы расходимся в вопросах планирования и исполнения существующих планов. Так как мы начали работать с 1 марта, вынуждены были принять те планы, которые уже были сверстаны на этот год с другой УК.

- Какое главное замечание?

- На выделенные средства для ремонта можно провести как минимум в 2,5 -3 раза больше работ.

- Как Вы отслеживаете, в чистоте ли дворы и подъезды, не текут ли трубы, качественно сделан косметический ремонт и  т.п.?

- Проводим плановые проверки и обходы, а также неожиданные проверки. В том числе по заявлениям и звонкам жителей. При выявлении недостатков составляем акты и предъявляем претензии к эксплуатационщикам.

- Много претензий предъявили?

- Да, много. Но, в основном, реакция у подрядчика правильная и замечания устраняются. Все должны понимать, что работы в каждом доме планируются из расчета собранных денежных средств, которых подрядчику всегда не хватает.

В первую графу в квитанции (содержание и ремонт) входят расходы на лифты, уборка мусора, содержание общедомового газового оборудования, комиссия банкам за сбор платежей, оплата услуги расчетного центра, расходы управляющей компании и т.д. Эксплуатационникам остается в среднем 13,25 руб. с каждого кв. м.

 - Мы еще не привыкли задумываться, но Вы меня навели на мысль. Я плачу за содержание и ремонт, пусть 13,25 руб. за метр. У ДУК в управлении 360 тыс. метров. Т.е. где-то 4,77 млн. руб. Вы перечисляете подрядчику, эксплуатирующему дома?

- Да, абсолютно правильно. Такая сумма перечисляется ДГЖРУ.

- Что подрядчик на эти деньги делает?

- Дело в том, что нельзя суммировать все деньги и делать какие то выводы. Деньги строго учитываются по домам и тратятся только на нужды конкретного дома.

- Давайте все же разделим, исключительно для приблизительного обобщения. Если разделить на 1 дом, в среднем будет почти 44,58 тыс. руб. с дома в месяц.

- Да, но при существующем планировании, основанном на ежемесячном расходовании собранных средств, эффективности не достичь.

По имеющейся информации, пропорции расходования средств во многих эксплуатирующих организациях примерно следующие: около 80% на зарплату, 20% на работы. 

Получается, что, например, из 45 тыс. руб. (округлим) на зарплату и прочие расходы тратится 36 тыс., а на покраску стен или замену какого-либо крана 9 тыс. (здесь, вероятно, и материалы, и работа опять же). В нормальной жизни эта пропорция где-то 50/50. А здесь получается, что человек, скажем, платит 900 руб. за установку детали, которая стоит 100 руб.. Это образно, конечно, но поразмышлять есть над чем...

  - Как решить эту проблему?

- Надо, чтобы люди повернулись лицом к своему дому. В каждом доме, согласно Жилищному кодексу, необходимо избрать Совет дома. Совместно с УК определить объемы работ.

И, соответственно, их финансирование. Я уверен, что в течение трех, максимум пяти лет в каждом доме можно навести порядок и в дальнейшем только его поддерживать. А пока - как есть, мы пользуемся тарифами и ценами, утвержденными главой Дмитровского района. Такое ценообразование грамотно используют и подрядные организации, используя основную часть денег на расходы, связанные с оплатой труда. Правила и рекомендации,  по которым защищаются тарифы – старые, основаны еще на советских нормах. Соответственно, подрядчики таким же образом и расходуют денежные средства. В калькуляциях всегда преобладает зарплата. Юридически все правильно, но не эффективно.

- Какие задачи ставите на следующий год, будете ли проводить конкурсы по выбору подрядчиков?

- На следующий год обязательно сделаем запрос предложений у всех компаний, работающих в этом сегменте рынка. В запросе точно пропишем требования по подходам к планированию и исполнению этих планов. Сразу скажу, что содержание и ремонт строго поделим на две части. Постоянная часть – это ежемесячные затраты на уборщиц, дворников, аварийную службу и обслуживание инженерных сетей с минимальным применением материалов. Большая часть средств здесь будет зарплата и отчисления. Переменная часть – на ремонтные работы, которые будут планироваться, исходя из необходимости проведения работ и объема денежных средств, которые планируется собрать в течение года в этом доме. Ремонтные работы проводить строго по смете или договорной цене (это выгоднее и эффективнее). Мы даже готовы инвестировать средства на ремонты, не дожидаясь, пока эти деньги будут собраны.

- Мы знаем, что ДУК расторгла договор на вывоз мусора с ООО «Эко-Жилком» и привлекла другую компанию. 

- Да, мы вынуждены были это сделать. И, считаю, правильно сделали. Это первый и настоящий пример работы с подрядчиками. «Эко-Жилком» отказывался исполнять законные требования УК - работать строго по графику, убирать контейнерные площадки в радиусе 5 м, организовать уборку листьев и спиленных веток и др. Новая компания пока работает лучше. Претензии есть, но они все решают по телефонному звонку.

НУЖНЫ СОВЕТЫ 

- Какие у Вас впечатленияот общения с населением?

- Противоречивые. Люди используют непроверенные сведения или мало информированы в вопросах ЖКХ. Не знают об изменениях в ЖК и других нормативных документах.

- Что главное надо изучить и знать?

- Жилищный кодекс и договор управления. Далее надо избрать советы домов, у них очень большие полномочия, для нас это первые помощники. Стыдно сказать, в наших домах нигде пока советы не работают. Потом реализация требования ЖК о решающей роли общих собраний. Практика показывает, что нереально собрать на общее собрание более 50% собственников. Не все жители желают принимать участие в жизни дома. Одни привыкли, что за них все решат, другие ни во что не верят, третьим все равно, что будет с их домом.

Нужно, конечно, менять мировоззрение людей. Нам всем будет хорошо, когда мы научимся сами о себе заботиться, когда поймем, что дом наш, подъезд наш, двор наш. Нужно еще некоторое время и большая разъяснительная работа.

- Что не решено, какие планы до конца года и на следующий год?

- Не решено то, что неэффективно используются деньги, предназначенные для ремонта.

- Т.е. таким компаниям, как ДГЖРУ, придется серьезно пересмотреть свои затраты?..

- И подходы к работе. 

- Давайте договоримся с Вами - когда Вы доверстаете планы на 2013 год, мы подробно расскажем о них жителям района, чтобы они имели представление о том, что их ожидает.

- Хорошо, и мы ждем, что к нам присоединяться активные люди, которые создадут советы домов.

Материал подготовила Татьяна ЧАЙКОВСКАЯ