"Этажи"
УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ УЛУЧШАТ НАШУ ЖИЗНЬ?
УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ УЛУЧШАТ НАШУ ЖИЗНЬ?
Существует несколько способов управления многоквартирным домом, одним из которых является управление управляющей организацией. Надо отметить, что этот способ является наиболее распространенным по причине того, что многие управляющие компании являются преемниками муниципальных ДЭЗов, ЖЭКов и им подобных организаций. Государство старается максимально отстраниться от проблем в коммунальной сфере, а при такой политике содержать организации, эксплуатирующие жилой фонд, нет никакого смысла.
Так и превратились вчерашние ЖЭКи в частные конторы.
Но не всегда управляющая компания - это новое наименование старого ЖЭКа!
Часто управляющие компании создаются организациями, строящими новые дома. Основная цель создания строителями своей УК - это упрощение процедуры сдачи дома, т.к. по окончании строительства кто-то должен принять в эксплуатацию общее имущество в доме (коммуникации, инженерное оборудование, придомовую территорию и т.п.). Очевидно, что в этой ситуации дом сдается как бы самим себе, что автоматически снимает проблему претензий по недоделкам – не будет же УК предъявлять претензии строительной компании, если у них один владелец.
Есть еще один «экзотический» вариант управляющих компаний – УК, созданные для удовлетворения потребностей населения в качественных коммунальных услугах. Конечно, звучит немного пафосно, но это действительно те организации, которые призваны улучшить нашу с вами жизнь. По задумке авторов Жилищного кодекса, именно этот вариант управляющих компаний должен создать конкуренцию бывшим ЖЭКам и, в конечном счете, в честной конкурентной борьбе за потребителя услуг (собственников квартир) победить эти пережитки советского прошлого. Задумка, как всегда, хорошая, а что на деле?
Сейчас ситуация такова, что подобных управляющих организаций очень мало. Пока для рынка услуг ЖКХ они действительно экзотика. Надо отдать должное предпринимателям, рискующим заняться данным видом бизнеса, – это действительно смелые люди! Решиться зарабатывать в сфере, где сплошные проблемы, – это поступок.
Во-первых, сложна сама процедура заключения договора управления многоквартирным домом. Для этого необходимо провести собрание собственников. А теперь представьте средний дом, около 100 квартир – 100 собственников, и всем им предприниматель должен рассказать, что его организация готова оказать услуги высочайшего качества и по привлекательной цене. Дальше собственники принимают решение, хотят ли они заключить договор с этой организацией, и каждый желающий подписывает договор. Согласитесь, это вам не пирожками на рынке торговать (при всем моем уважении к сфере торговли)!
(О том, как сложно организовать собственников, читайте на с.3)
Во-вторых, существует проблема в ценообразовании. Каким должен быть тариф управляющей компании на содержание и ремонт, чтобы окупить все затраты, оказать качественные услуги и еще заработать? Формально управляющая компания может назначить любую цену за свои услуги и предъявить ее жильцам как тариф за содержание и ремонт жилого помещения. Но! Ориентиром в этой сфере пока является городской тариф, который устанавливает администрация населенного пункта. Однако городской тариф рассчитывается совершенно по другой экономической методике, чем тариф частной УК. Он по определению не может быть одинаковым, т.к. частная компания не имеет такого количества обслуживаемых домов, как бывший ЖЭК. Кроме того, низкий уровень достатка населения приводит к тому, что люди просто не готовы платить лишние деньги за швейцара в подъезде.
В-третьих, велико недоверие среди населения к новым УК, что вызвано отсутствием гарантий исполнения компаниями своих обязательств. Заключив договор управления с собственниками квартир, управляющая компания получает доступ к достаточно серьезным объемам денежных средств, большую часть которых она должна перечислить поставщикам коммунальных услуг (Теплосеть, Водоканал и др.) Но всегда существует риск, что УК окажется недобросовестной и деньги исчезнут в неизвестном направлении.
---------------------------------------------
Юрий КУКЛЕВ, и.о. директора МУП ДР МО «Управляющая компания ЖКК»:- Единый расчетный центр, который является подразделением МУП «УК ЖКК» сегодня контролирует весь процесс прохождения платежей от населения, независимо от того, в управлении какой компании находится дом. И, что бы ни случилось с частной УК, деньги населения не будут утеряны в неизвестном направлении. Мы юридически не являемся гарантом, но технология начисления и учета на сегодняшний день гарантирует защиту от подобных ситуаций. Если каждая УК создает свой расчетный центр, она будет трудноконтролируема, и действительно есть угроза, что платежи просто исчезнут.
О других функциях муниципальной управляющей компании, а также ответы на типичные вопросы наших читателей читайте в следующем номере «ЭТАЖИ ЖКХ» в интервью с Юрием Куклевым.
-----------------------------------------------
Последние годы власти горячо обсуждают необходимость изменения законодательства, регулирующего деятельность управляющих организаций. Предлагается организовать саморегулируемые организации, ввести обязательное страхование деятельности управляющих компаний, ужесточить ответственность руководителей. Но решат ли эти меры проблему грязных подъездов и протекших крыш?
Мария ВОИНОВА,
практикующий юрист
