Мобильное приложение города
"СП"

КУДА КАТИТСЯ КВАДРАТНЫЙ МЕТР?

Несбыточные мечты

КУДА КАТИТСЯ КВАДРАТНЫЙ МЕТР?

Несбыточные мечты

Каждому по 0,25
Россияне перестрадали ипотечную программу, которая для большинства населения – впрочем, как и все остальные программы – благополучно и бесследно канула в Лету.
Ни заверения официальных лиц, ни лукавые предложения банков, ни усилия строительных компаний не достигли цели – не позволили хоть сколько-нибудь значительной части нуждающихся граждан улучшить жилищные условия.
Темпы строительства, начавшие активно расти в 2001 году с 37 млн. кв. м., поднялись до отметки 60 млн. кв. м. в 2008 году. А затем последовало снижение… В среднем на каждого жителя страны строится около 0,25 кв. м. жилья в год. Для сравнения, в Европе темпы строительства жилья – 1 кв. м. в год на человека.

Чего не может человек?
Особенно не повезло обманутым дольщикам. Даже наличие астрономических денежных сумм не стало для вкладчиков гарантией радостных хлопот вселения в долгожданные необустроенные «муравейники». Они оказывались либо недостроенными, либо принадлежащими нескольким хозяевам. И финансовый кризис тут точно не при чем.
Известная страсть к заоблачным доходам в строительстве жилой недвижимости по сути безудержна. Она – удивительное, уникальное в своем роде явление. В чем же причины недосягаемости, недоступности квартир или иного вида жилых площадей для большинства населения? Они могут быть разными, но очевидно одно: цены на недвижимость абсолютно не соответствуют уровню доходов жителей России. Ну не может человек, имеющий заработок 1 тыс. долларов (в рублевом эквиваленте), приобрести в собственность квартиру при стоимости 2-3 тыс. долларов за 1 кв. м. Пусть даже и в рассрочку. Напомним, что средняя заработная плата в России в текущем году официально составляет 23 тысячи рублей…

Год работал - комната
В недалеком прошлом, в 70-80-х годах советского столетия, себестоимость 1 кв. м. жилья составляла 160-180 рублей. Т.е. средней заработной платы хватало на строительство 1 кв. м. Нынешняя Россия сильно отстает от западных стран по темпам строительства. На одного россиянина в среднем приходится 21 кв. м. жилья, в то время как в Европе – 65 кв. м., в США – 70 кв. м. на человека. Причины такого положения в целом специалистам известны, но не устраняются из десятилетия в десятилетие.
Пока же дефицит рождает спекуляции с ценами на рынке недвижимости. Недостаток предложения при стабильно высоком спросе ведет к росту цен.

Калькуль: Вам и с Вас
В соответствии с общемировой практикой строительства жилых многоквартирных домов среднего уровня, разница между затратами застройщиков и продажной ценой на рынке составляет не более 12-14%. В экономически развитых регионах России, где высок спрос на жилье, застройщики стремятся извлечь максимальную прибыль, доходящую до 40-50% к себестоимости и выше.

Дома без земли не бывает
Не лучшая картина наблюдается и с ценами на землю. Бескрайние пространства не только богаты сырьем, полезными ископаемыми, но и включают земельные запасы, то есть места, где можно жить и строить. Но огромные земельные наделы в одночасье оказались хозяйскими и предлагаются уже к продаже, оптом и в розницу, по баснословно высоким ценам.
В целом, характерно резкое падение уровня продаж во всех сегментах недвижимости. Вопреки тенденциям прошлых лет, когда квартиры продавались еще на стадии строительства, на сегодняшний день ситуация изменилась и срок экспозиции многоквартирных домов заметно увеличился. Значительно изменилась и структура предложения нового жилья. Если в 2000-2005 г.г. более половины новостроек соответствовали эконом-классу, то сейчас почти все новые дома – бизнес-класс или элитное жилье.
Под влиянием кризиса рынок жилья Москвы, Дмитрова и Подмосковья «просел» и цены продолжают снижаться. Долго ли будет продолжаться этот процесс? Эксперты полагают, что «дно» уже близко.

Что было, что будет?
Оживление рынка недвижимости весной было непродолжительным. Несмотря на относительную стабильность, цены на квартиры продолжают, скользить вниз. Видимо, эта тенденция сохранится. Снизились почти вдвое ставки и по аренде жилья. Наиболее сложна ситуация с новостройками. По данным Ассоциации строителей России, объем предложений в новостройках вдвое ниже прошлогодних показателей.
На осень макроэкономисты предсказывают падение рынка недвижимости на Западе. Это неизбежно отразится и на российском рынке. В более выгодной ситуации по сравнению с продавцами оказываются покупатели: выбор почти в 2 раза выше докризисного и продолжает расти.

Эдуард ХАЧУМОВ

"СП" № 32 (2009 год)