СОВЕТ ПО МБ ДМИТРОВ - АРЕНДА И ПРИВАТИЗАЦИЯ

поКУМИкаем

Правила игры

Сегодня Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) Дмитровского муниципального района вплотную подошел к реализации Федерального закона. Его представители, присутствовавшие на Совете, разъяснили подробности данного нормативного акта.
Закон вступает в силу с 1 января 2009 года и действует до 1 июля 2010 года. Именно в этот срок каждый предприниматель имеет право стать собственником арендуемого имущества, выкупив его по рыночной цене. Для этого ему надо соблюсти несколько условий.
Во-первых, предприниматель должен быть субъектом малого бизнеса, а арендованное им имущество должно непрерывно находиться во владении в течение 3-х и более лет. Во-вторых, площадь арендуемого помещения не должна превышать норматива, установленного субъектом Федерации. Для Московской области он составляет 500 кв. м. В-третьих, данным правом могут воспользоваться только те предприниматели, которые вовремя производили арендные платежи в течение последних 3-х лет. На практике это условие нарушали практически все арендаторы, но если КУМИ официально не выставлял претензии, то такой должник не лишается своего преимущества.
Стоит также уточнить, что закон не распространяется на объекты социальной значимости: учреждения культуры, здравоохранения, образования, а также жилищно-муниципального фонда, где сейчас располагаются многие магазины, парикмахерские и учреждения бытового обслуживания. На самом деле, отмечают в КУМИ, таких квартир мало, и предполагается, что постепенно они будут передаваться очередникам на жилье, изымаясь из аренды у предпринимателей. Исключение составляют квартирные помещения, с которых снят статус жилых, или если они планово строились именно под объекты, предоставляющие услуги общественного питания, торговли и бытового обслуживания, как д. 2, д. 3 по ул. Профессиональной.
Земельные участки под помещениями будут приватизироваться согласно действующему законодательству, и это уже отдельная тема.
Перечень объектов малого предпринимательства, попадающих под возможность преимущественной продажи (приватизации), устанавливается КУМИ и утверждается Советом депутатов. Сегодня уже подготовлен такой список, и все желающие могут с ним ознакомиться. Также в ст.9 этого закона оговаривается, что субъект малого предпринимательства может самостоятельно отправить предложение о том, что он готов выкупить свое помещение и далее пройти общую процедуру.
Двойной оброк
Но попасть в этот заветный список - только полдела. Методика реализации этого преимущества имеет ряд негативных моментов, с которыми придется столкнуться малому бизнесу. Приватизация муниципального имущества для бизнеса имеет значительно больше острых углов, чем приватизация жилого фонда.
Для того чтобы воспользоваться данным правом, необходимо подготовить документацию: технический паспорт и оценку имущества. Законом оговорено, что в акте оценки помещения, который оформляется и производится за счет КУМИ в течение двух недель, будет учитываться, а точнее, исключаться стоимость произведенного ремонта и реконструкции, которые были осуществлены за счет арендатора с согласия собственника. Акцент здесь делается именно на том, что будут учитываться только неотделимые улучшения, произведенные с согласия КУМИ. На практике многие арендаторы без официальных разрешений вложили определенные суммы в реконструкцию объектов муниципальной собственности, увеличив их инвестиционную привлекательность, рассчитывая на долгосрочные арендные отношения. Кроме того, у каждого предпринимателя была возможность зачесть деньги на ремонт в счет аренды, но в этом случае здание переходило из одной категории в другую, что влекло за собой повышение арендных ставок, поэтому многие не шли на подобный шаг. В результате, сегодня при оценке таких помещений их рыночная цена будет значительно выше, чем если бы оно оставалось в первоначальном состоянии. Следовательно, предпринимателю придется платить дважды!

Почем берёте?
Но если с самим алгоритмом оценки имущества вроде бы все ясно, то с подготовкой технического паспорта в БТИ закон не отработан и вступает в некое противоречие с логикой.
Прежде чем понять, сможет ли он воспользоваться своим преимущественным правом, предприниматель должен знать стоимость выкупаемых площадей, которая рассчитывается оценщиком на основе технического паспорта. При этом выясняется, что техпаспорт должен подготавливаться за счет арендатора, а стоимость этой процедуры может превышать сотню тысяч рублей. Получается замкнутый круг: чтобы узнать стоимость помещения, необходимо подготовить техническую документацию, а вкладывать деньги в ее производство без уверенности в дальнейшем выкупе нецелесообразно. До тех пор, пока арендатор полностью не поймет, в какие расходы выльется реализация преимущественного права выкупа, не выяснит, сможет ли он получить, если необходимо, кредитные средства (а при сегодняшней финансовой ситуации не каждый может на это рассчитывать), нести такие траты он не решится. И если государство все-таки дало уникальный шанс приватизировать имущество, то и муниципалитет как собственник, продающий помещение, должен самостоятельно определить ему цену, а арендатор, в свою очередь, решить – есть у него возможность его выкупить или нет. А на деле, комментируют представители КУМИ, инициатором продажи является и заказчик (арендатор), и собственник (муниципалитет), поэтому и обязанности по подготовке документов разделяются.
Оформление предварительной оценки на основании имеющихся старых паспортов также влечет за собой дополнительные расходы арендатора: рассчитать примерную рыночную стоимость квадратного метра различных категорий помещений комитет не уполномочен.

Распродажи не будет
Если арендатор отказывается от своего преимущественного права выкупа, то аренда продолжится до тех пор, пока помещение в общем порядке не пойдет на приватизацию и не будет выставлено на аукцион. Сколько продлится это подвешенное состояние – год, три или больше - неясно. Заинтересованности в тотальной распродаже муниципального имущества нет, заверили представители КУМИ. Кстати, другой вопрос, который был озвучен во время Совета, касался именно ставок арендной платы на муниципальное имущество, находящееся в пользовании у предприятий. С учетом уровня инфляции и обеспечивая движение к рыночной цене, базовая арендная ставка в 2009 году со 115 рублей поднимется до 150-ти за кв. метр.
Но вернемся к главной теме. О том, каким образом имущество может остаться у арендатора на прежних условиях и без риска, что его выставят на аукцион, напомнил начальник управления развития предпринимательства Д.И. Печкуров. В ныне действующем Законе о малом и среднем бизнесе есть положения, посвященные имущественной поддержке. В них прописано, что муниципалитет вправе создавать перечень имущества для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства по льготным и рыночным ставкам. Если предприниматель считает, что он не может выкупить помещение по рыночной цене, но его бизнес социально значим, у него есть возможность обратиться в администрацию с инициативой создать подобный реестр имущества.
В действительности перечень помещений, предназначенных для сдачи малому и среднему бизнесу, уже подготавливается в КУМИ. Правда, тут встал другой проблемный вопрос. Сегодня в соответствии с Законом о местном самоуправлении имущество муниципальных образований делится на три категории: собственность, необходимая для решения вопросов местного значения; государственное имущество, если муниципалитету переданы отдельные государственные полномочия; имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, муниципальных служащих и работников муниципальных предприятий.
В случае, если у муниципального образования в собственности находится имущество, которое не относится ни к одной из трех названных групп, оно подлежит отчуждению или перепрофилированию, то есть передаче иным собственникам в порядке, установленном федеральным законодательством.
А «избавляться» от данного имущества возможно только по результатам торгов – это нововведение уже вызвало ряд проблем в КУМИ. Практически это удар по малому бизнесу, считают его представители. Закон был принят в период думских каникул с рядом недоработок. Тем не менее, согласно ему любой договор, даже безвозмездного пользования, будет заключаться на основании аукциона. Дабы упростить себе работу, главы многих муниципальных образований решили вписать все имущество в фонд для сдачи малому предпринимательству, таким образом лишив всех предпринимателей права выкупить арендуемое имущество. Поэтому впадать в эту крайность тоже чревато последствиями для бизнес-сообщества: здесь надо гибко подходить к проблеме для того, чтобы сохранить помещения, которые не попали в преимущественное право, и не распродавать, а сдавать их, пусть и на конкурсной основе.

Бесправие в законе
С трехлетним сроком тоже оказалось все не так просто. Многие арендаторы начинали свое дело, имея статус ЧП или ИП. Как только часть из них решили расширить свою деятельность, например, получить лицензии на продажу алкогольной продукцию, они вынуждены были перейти на другую форму организации бизнеса - ООО. С ними за эти последние три года были переоформлены договоры аренды, следовательно, такие предприятия лишаются привилегии, определенной ФЗ №159, ведь формально собственник поменялся. Пока еще в Комитете управления имуществом Дмитровского района таких прецедентов не выявлено, но столкнуться с этим могут все. В таком случае воспользоваться преимущественным правом выкупа можно будет только по решению суда.
Таким образом, закон хоть и принят, но требует ряда доработок. Методика его реализации обременительна для многих. На состоявшейся на этой неделе встрече членов Совета по поддержке и развитию малого предпринимательства с главой Дмитровского муниципального района В.В Гавриловым он был снова поднят. Подробности - в следующем номере.

Надежда СУВОРОВА,
экономический обозреватель